房貸升息觸動3月搶貸潮 房貸建融暴增逾千億

銀行核貸房貸成數評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

找到喜歡的房子不容易、找到合適的房貸更不容易，當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，買房前銀行鑑價重點，銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的房貸成數也會不一樣。此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

升息觸動房貸搶貸潮

根據金管會最新統計，今(2022)年3月國銀房貸增加646億元、建築融資增加335億元，兩者合計達1,001億元，創近年3月最大增貸量，且累計至3月底，國銀房貸加建築融資餘額已飆升至12.16兆元，續創歷史新高，較去(2021)年同期成長10.22%。

金管會表示，房貸及建築融資於每年3月都會略高，主要是季節性影響與房市特性有關，此項數據波動是否異常，關注重點是銀行端的信用資源是否有效合理的配置，以及銀行信用風險管制狀況，就目前來看，整體的數據都維持正常。

常見房屋貸款成數不足原因？

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

新聞出處》

(2) 不同類型的房子

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

(3) 房屋所在區域、坪數、類型

基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

(4) 收入不穩定

(5) 收入負債比高

你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

(6) 個人信用評分低

跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

銀行房屋貸款利率、額度、費用

目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行，以及提供的銀行房貸利率和額度如下(可至各家銀行進行房貸試算功能)：

買房自備款不足，推薦其他資金管道？

常見的增加額度方法有：

• 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
• 個人信用貸款
• 汽車貸款

目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

可以申請影房貸再貸嗎？

可以。不動產既保值又有機會增值，如果用名下房產作擔保、向銀行申請貸款，銀行的核貸意願會比較高、貸款額度也較大。透過房子再取得資金的方法有以下4種：

(1) 理財型房貸

理財型房貸結合了房屋貸款和循環型貸款，相較於一般常見的購屋貸款，理財型房貸可將您已償還的房貸本金再借出來使用，且有動用才計息（約1.55%~9%）、可隨借隨還，但由於理財型房貸是以日計息，較適合短期周轉用。

(2) 房屋增貸

如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後，可以再向原貸款銀行申請房貸增貸，不僅利率較低（約1.37%~2.52%）、貸款期限也較長（最多20年），還款壓力較小。不過，房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件，若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差，恐怕也沒辦法申辦。

(3) 房屋轉增貸

如果覺得原銀行增貸額度不夠、審核太嚴，您也可以選擇將整筆房貸搬到另一間銀行，不僅有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。但由於房貸轉增貸等於是房貸重新辦理，所有房貸流程須重走一遍，建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。

(4) 二胎房屋貸款

二胎房貸是什麼？就是在保留原房屋貸款的情況下，再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸。申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度，銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司好事貸好事貸二胎房貸最高則可貸到房價的1.1倍，也是一個不錯的借貸選擇。