中古屋市場需求增 2大房貸成數決定關鍵

在缺料缺工與通貨膨脹衝擊下，預售屋與新成屋房價不斷刷新，交期無法確定，不少民眾將眼光從新成屋轉向房價較便宜的中古屋，銀行房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋貸款成數也不一樣。

中古屋去年交易增

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐今天表示，高總價時代，小宅已成新成屋主流，不過2020年開始進入疫情時代後，民眾對居家生活空間更加重視，中古屋市場有越買越大趨勢，房貸資料顯示，中古屋去年交易坪數增1.5坪。

張旭嵐表示，受總價預算限制，現在新成屋越蓋越小，不過全台進入疫情時代邁入第3年，居家隔離普遍，在家上班、宅生活已成趨勢，重視居家空間的購屋者「捨新求舊」，用較低單價換取較大的居住空間，全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪。

她認為，買中古屋換取較大空間的方式，雖還不到多一房格局，但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等，頗能滿足民眾對宅生活的需求。

買中古屋貸款缺點有哪些？

購買中古屋貸款需要注意哪些重點？

• 貸款條件較新屋差
  雖然相較車子，房子是不易跌價的財產，但銀行在估價的時候，除了考量區域，屋齡也是一大重點，中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低。
• 恐有隱形成本
  屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題，因此還要準備一筆裝潢費、修繕費，整體算下來不一定花得比新成屋少。此外，許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租？ 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低，卻沒計算到後面的花費，這也是購買中古屋需要注意的地方。
• 恐有隱性缺失
  炒房風氣持續旺盛，有些投資客買房就是為了賺價差，而為了讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢，但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，較差的投資客，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷，對於要買房子的你來說，更需要拿出耐心，一一來破解。買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水，如果是遇到有漏水問題，可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定，這個瑕疵擔保責任期限是半年保固，若超過半年後才發生漏水情形，就比較麻煩，需透過專業人員經過鑑定後，再經由法院判定其責任歸屬，這是買中古屋，最怕遇到的情形之一。※依據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

中古屋貸款成數、利率比較

根據聯徵中心最新統計，2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：

新成屋跟中古屋有什麼不同？

每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，由於中古屋的年限範圍比較寬，新成屋共分兩種：一種就是建商已經蓋好了，但還沒有賣掉，但必須跟建商購買，另外一種就是投資客的投資物件，現在的房子公設比越來越高，這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。

資金有需求，可以申請中古屋貸款再貸嗎？

如果名下有一間還在繳貸款的中古屋，還能再借到多少錢呢？建議除了轉增貸之外，也可以考慮二胎房貸，銀行對於房屋的估價比較謹慎，而且貸款不僅要考慮房子，更重要的是「人」的條件，工作收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題，怕的就是信用狀況有些瑕疵，或者因為收入領現，拿不出薪轉證明的人，貸款就會很難通過，或甚至核貸條件都相當差，如：核貸成數為銀行估價的六成，攤還年限為20年，無寬限期等。

新成屋 中古屋差別文章出處》風傳媒