選預售或成屋?內行人告訴你挑選3大重點

要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣。建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型預售屋新成屋中古屋
貸款成數8成7~8成5~7成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

預售屋、新成屋哪個適合我?

  • 新成屋

新成屋共分兩種:一種就是建商已經蓋好了,但還沒有賣掉,但必須跟建商購買,另外一種就是投資客的投資物件,優點就是,你就可以馬上搬進去住,房子你也看得到,然後缺點就是,價格相對也很高,再者貸款也會有一些些風險,例如說你的買價是買1,200萬,但是有可能銀行估價只估1,000萬,銀行會用1,000萬去貸給你8成,那就是800萬,換句話說:你的購屋自備款就要準備400萬,這就是貸款額度不足的風險。

  • 預售屋

預售屋它的優點就是:我想要什麼格局,我都可以跟建商說,建商會依照客人需的需求,去蓋客製化的房屋格局,缺點就是: 買了房子之後,你沒有辦法馬上住,再者,預售屋的價格,正常都會比新成屋高許多,而且房子的品質你也完全看不到,所以在買預售屋的時候,會建議你是選比較有口碑的建商,品質相對是比較有保障的,再者,預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件貸款人的條件

選預售或成屋?2種預售風險大別碰

國際通膨嚴峻,進口原物料不斷飆升,導致新建案報價高漲,加上升息讓房貸負擔更重,因此讓不少想買房的民眾轉而觀望情勢。不過,近日有位女網友認為,房市已經開始步入不良循環,再不下手未來可能會更難買,但卻對於該選預售屋還是成屋陷入兩難,身旁親友也意見不一,只好上網詢問「你會選預售屋還是成屋?」

該位女網友再Dcard發文表示,她發現通膨問題好像越來越嚴重,「原物料的價錢一直上漲,剛好又遇到升息(希望可以有效打擊通膨),現在好像成了一個無限循環,通膨→原物料上漲→升息壓抑→貸款成本增加→生活成本加重」。

房屋免費估價管道

買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:

(1) 實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,作為出價的參考。

(2) 知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3) 請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  • 銀行網頁試算

各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,常會有銀行鑑價高於或低於成交價,但也能做為參考。

  •  請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。

  •  銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

房貸繳不起 資金管道推薦

常見的資金取得管道方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款
  • 二胎房貸
  • 機車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請二胎房貸、汽車貸款,來補足自備款。銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的二胎房貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度最高500萬,可以幫助你解決資金不足的問題。建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:融資公司、好事貸、 。

新聞出處》東森新聞