買房是一件人生大事，建議購屋前就要先做好財務規劃，自備款該如何精算？申請貸款時最想知道的房貸額度、利率及月付金，可以利用房貸試算算工具來做為初步評估，房貸一揹就是二、三十年，妥善理財才不至落入債務愈揹愈多的窘境。
買房自備款該如何準備
購屋時如果僅有1筆房屋貸款，相對單純，可以主張先繳納利息，如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還，無法只繳利息，如果是第3筆房屋貸款，除了沒有寬限期，連貸款成數都剩下4成，所以購屋時，需要更多的自備款，達到抑制炒房的效果。
若有第二、三筆房貸 務必準備更多自備款
另外一種情形，也會造成房屋貸款的成數降低，就是「購置高價住宅貸款」，台北市是7,000萬元以上，新北市是6,000萬元以上，其他縣市是4,000萬元以上，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之4成，影響購屋者的自備款成數，不得不謹慎面對。
店面貸款成數較低 只能借5至6成
買方名下沒有房屋，正常的住家貸款可貸款7成至8成，店面貸款比較保守、約5至6成。買方也從善如流，自備款約4,000萬元，另外4,000萬元擬辦理銀行貸款支付。
詎料，簽約後案件送到銀行，結果只核准2,370萬元，距離目標金額4,000萬元，尚差1,630萬元，連同原本的自備款4,000萬元，合計要準備5,630萬元，實際貸款成數只有29%。還好買方資歷優渥，只用了2週的時間就補足了差額，順利完成交屋。
探求貸款不足的原因，因為出租店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，所以登記簿謄本記載為「住商用」，為此，被認定為新北市7,000萬元以上高價住宅，成數只能貸款4成，外加銀行估價只估到5,910萬元，造成自備款要71％的窘境。
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
房屋貸款可以貸多少？
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
房屋貸款成數、利率決定關鍵
行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。
房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
影響銀行房貸額度、成數房型
申請銀行貸款除了會看借款人本身的條件，也會把房屋條件列入考量，如果房子條件不夠好，也會影響你的房貸成數／額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。
| 房屋建材 | 海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋 |
| 房屋所在區域 | 位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地 |
| 房屋風水 | 凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下 |
| 鄰近嫌惡設施 | 鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓區 |
| 房屋用途 | 神壇、宮廟、特種營業場所 |
銀行貸款辦不過推薦其他管道
由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力)，若想藉由銀行來取得周轉資金，對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人，很容易因自身條件不好而被銀行婉拒，此時建議你可以考慮二胎房貸、汽車貸款、機車貸款，讓你只要有房子、有車子就能申請，貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上，能夠更快速滿足你資金上的需求。
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