二胎房貸解決資金不足的苦 房貸試算抓出自備款預備金

買房是一件人生大事,建議購屋前就要先做好財務規劃,自備款該如何精算?申請貸款時最想知道的房貸額度、利率及月付金,可以利用房貸試算算工具來做為初步評估,房貸一揹就是二、三十年,妥善理財才不至落入債務愈揹愈多的窘境。

買房自備款該如何準備

購屋時如果僅有1筆房屋貸款,相對單純,可以主張先繳納利息,如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還,無法只繳利息,如果是第3筆房屋貸款,除了沒有寬限期,連貸款成數都剩下4成,所以購屋時,需要更多的自備款,達到抑制炒房的效果。

若有第二、三筆房貸 務必準備更多自備款

另外一種情形,也會造成房屋貸款的成數降低,就是「購置高價住宅貸款」,台北市是7,000萬元以上,新北市是6,000萬元以上,其他縣市是4,000萬元以上,貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之4成,影響購屋者的自備款成數,不得不謹慎面對。

店面貸款成數較低 只能借5至6成

買方名下沒有房屋,正常的住家貸款可貸款7成至8成,店面貸款比較保守、約5至6成。買方也從善如流,自備款約4,000萬元,另外4,000萬元擬辦理銀行貸款支付。

詎料,簽約後案件送到銀行,結果只核准2,370萬元,距離目標金額4,000萬元,尚差1,630萬元,連同原本的自備款4,000萬元,合計要準備5,630萬元,實際貸款成數只有29%。還好買方資歷優渥,只用了2週的時間就補足了差額,順利完成交屋。

探求貸款不足的原因,因為出租店面含一樓及二樓,一樓用途為店舖,二樓用途是住家,一、二樓有內梯,所以登記簿謄本記載為「住商用」,為此,被認定為新北市7,000萬元以上高價住宅,成數只能貸款4成,外加銀行估價只估到5,910萬元,造成自備款要71%的窘境。

房屋類型預售屋新成屋中古屋
貸款成數8成7~8成5~7成

房屋貸款可以貸多少?

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋貸款成數、利率決定關鍵

行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

影響銀行房貸額度、成數房型

申請銀行貸款除了會看借款人本身的條件,也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房貸成數/額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。

房屋建材海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋
房屋所在區域位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地
房屋風水凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下
鄰近嫌惡設施鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓區
房屋用途神壇、宮廟、特種營業場所

銀行貸款辦不過推薦其他管道

由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力),若想藉由銀行來取得周轉資金,對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人,很容易因自身條件不好而被銀行婉拒,此時建議你可以考慮二胎房貸、汽車貸款、機車貸款,讓你只要有房子、有車子就能申請,貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上,能夠更快速滿足你資金上的需求。

新聞出處》新新聞