預售屋房貸成數關鍵 貸款成數不足二胎房貸來補

銀行房屋貸款成數關鍵

買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋。當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。

銀行房屋估價的價格，將直接影響到可貸款的金額，不管對於首購族，或是有資金需求欲增貸的民眾來說，都是相當重要的一環，銀行估價較為保守，能貸到的金額不高，如果銀行貸款不能滿足你的資金需求，可以考慮申請二胎房貸來補足所需額度。

預售屋「外接待」比重超過8成

一般而言、照常理說，業者賣預售屋都會在蓋房子的基地上搭建接待中心，讓民眾實地感受周遭環境的氛圍，這也是一種交易資訊透明化的表現。但有些業者為了掩藏本身基地的一些劣勢，譬如基地旁邊有嫌惡設施、僻處偏遠、出入動線差，或是基地已經開工、聯合銷售中心等等因素，因而選擇在人潮車潮多的大馬路邊搭建接待中心，這時想買該建案房子的民眾就要特別注意了，免得掉入到讓人困擾的交易糾紛當中。

類似交易糾紛最有名的，應該就屬天王周杰倫的母親買淡水「台北灣」第1期的案例，由於當時看屋是在「外接待」，等到完工快交屋到了房屋現場，才發現周邊有陰宅及陰廟之類的嫌惡設施，因此以廣告不實等理由要求建商解約還款，但建商也不退讓，買賣雙方只好上法庭見了，但最後結果買方還是敗訴。

當然，每個人買房子都希望是開開心心的，都能有個happy ending，但是看到眼下「外接待」的建案這麼多，很多首購族若是一時不查，把接待中心當成建案基地，誤把「馮京當馬涼」，在合約簽訂後、工程期間，甚或是快交屋了才發現問題點，這時才要來主張權利或爭取合理公平的對待，恐怕都是為時已晚，若真碰上這樣的交易糾紛，連天王母親請了大牌律師都打不贏官司，一般市井小民更只能徒呼負負了。

「外接待」衍生官司及3大問題點

因此這類「外接待」衍生出來的除了交易糾紛之官司外，住戶在交屋後可能還會面臨以下的問題點。

1.交通的不方便

有些建案就因離主要交通動線比較遠，才會需要搭建「外接待」，若不小心買到，交屋後住戶可能就要面臨交通的不便，不只離公共交通工具有一段距離，甚至可能連要叫個小黃都不方便喔。

2.停車出入動線不佳

在事先不明瞭基地狀況的情況下，會出現買家入住後停車動線不佳的狀況，有些可能要大繞道後才能下到自家社區停車場，有些可能是要經過停滿車子的小巷道，在在考驗住戶的開車技術呢。

3.嫌惡設施衝擊影響房價

類似上述周杰倫母親的案例，正是「外接待」建案想掩蓋的，一旦是住進去之後，房價也會受到衝擊，除非有一天嫌惡設施搬走，否則將來要轉賣時，想要保住原來房價恐怕也都很困難！

預售屋優缺點

預售屋優點就是：想要什麼格局，都可以跟建商說，建商會依照客人需的需求，去蓋客製化的房屋格局，缺點就是: 買了房子之後，你沒有辦法馬上住，再者，預售屋的價格，正常都會比新成屋高許多，而且房子的品質你也完全看不到，所以在買預售屋的時候，會建議你是選比較有口碑的建商，品質相對是比較有保障的，再者，預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。

常見嫌惡設施有哪些？

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

房屋周邊的設施，可能會影響房價1-2成，依內政部規範，賣方出售房屋時，房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來，其中包含這20個項目：

• 公（私）有市場
• 行政機關
• 台電變電所用地
• 公墓
• 顯見私人墳墓
• 超級市場
• 體育場
• 地面高壓電塔
• 火化場
• 加油（氣）站
• 學校
• 醫院 
• 寺廟
• 骨灰存放設施
• 瓦斯行（場）
• 警察局
• 飛機場
• 殯儀館
• 垃圾場
• 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施，近年來影響幅度已漸漸變小，鄰近這些設施，生活機能相對較好，房價不僅未低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。

實價登錄網站

為避免房子買貴，內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，作為出價的參考。

房屋價值估算方式？

然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。

如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。

二胎房貸貸款成數是多少？

二胎房貸的貸款成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：

• 銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%
• 鑫融資二胎房貸貸款成數：最高房價110%
• 民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%

文章出處》幸福空間