房市交易消退 房貸試算買房貸額度

在缺工、缺料、升息連帶影響下,房價預期將持續上漲,民眾頭期款需要預備更多,買房熱情減退,無論是老屋、中古屋、預售屋價格都處在高點,對於有購屋需求、購屋能力的民眾,建議買房前可以利用房貸試算評估房貸額度、利率與月付金,銀行房貸額度如何計算?房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。

南台灣 房市退燒

台積電(2330)效應失靈?南台灣房市量縮。之前受台積設廠題材帶動的台南新市區,今年第1季成交量減逾六成,價格也減近二成;同樣受惠於台積行情的高雄橋頭區,今年首季成交量驟減逾47%,幅度居全台行政區第二;兩區堪稱房市暴衝下的最大苦主。

去年,高雄橋頭等區因台積設廠題材,帶動房價漲多,如今因價格陡升,導致買盤縮手,今年首季交易量能大減;同受台積效應帶動的高雄左營區,也有類似情況,首季交易量能也年減三成以上。

今年首季,六都買賣移轉棟數統計中,共有17個主要行政區減幅超過10%,包括台北市內湖區、大安區、中山區;新北市鶯歌區、中和區、永和區;桃園市楊梅區、龍潭區、桃園區、蘆竹區;台中市潭子區、清水區;台南市新市區、南區、北區;高雄市橋頭、左營區等。不過,買氣走弱但多數成交均價仍上漲。

特別的是,首季降溫區中,雖然多數量縮價揚,但台北市中山區、台南市新市區則呈現價量俱跌,表現最為弱勢。北市中山區成交均價從去年每坪77.7萬元來到每坪67.7萬元,年減12.8%,台南新市區則跌更深,年減19.4%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,首季降溫區多為近幾年房地產交易熱門區域,價量受到買氣及資金潮拉抬,成交價普遍上揚,不過市場過熱、價格攀升及政府打房政策多少影響買方心態,擔憂買到最高點,缺乏區域話題延續熱度,或有其他行政區價格更低、議題更多,買氣自然下降。

根據六都地政局資料,首季交易量減幅最大的是台南市新市區,年減逾六成,房價也減近二成,衝擊最大。至於其他五都,交易量減幅較大的有新北市鶯歌、台中市潭子區、清水區,都年減逾四成。

郎美囡分析,台南新市過去因南科議題身價水漲船高,但價格漲勢猛,新屋價格站上2字頭,隨台積電話題轉向北高雄,台南市依傍半導體產業的買氣減弱,高價位物件難吸引買方入手。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,因升息政策落在第1季尾,首季交易量並未及時反映,不過預估進入升息循環後,房貸戶長期壓力不小,對投資性買盤而言,成本逐漸拉高,且政府打房目標明確,預期今年第2季之後的成交量恐續縮,價格則偏保守。

銀行房貸額度比較

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行貸款額度貸款銀行貸款額度
台灣銀行鑑價8成兆豐銀行鑑價8成
中國信託鑑價85成彰化銀行鑑價85成
合作金庫鑑價8成台新銀行鑑價8成
華南銀行鑑價8成永豐銀行鑑價85成
國泰世華鑑價8成元大銀行鑑價8成
富邦銀行鑑價8成玉山銀行鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

新聞出處》經濟日報
圖片出處》vecteezy