房市交易消退 房貸試算買房貸額度

在缺工、缺料、升息連帶影響下，房價預期將持續上漲，民眾頭期款需要預備更多，買房熱情減退，無論是老屋、中古屋、預售屋價格都處在高點，對於有購屋需求、購屋能力的民眾，建議買房前可以利用房貸試算評估房貸額度、利率與月付金，銀行房貸額度如何計算？房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。

南台灣 房市退燒

台積電（2330）效應失靈？南台灣房市量縮。之前受台積設廠題材帶動的台南新市區，今年第1季成交量減逾六成，價格也減近二成；同樣受惠於台積行情的高雄橋頭區，今年首季成交量驟減逾47%，幅度居全台行政區第二；兩區堪稱房市暴衝下的最大苦主。

去年，高雄橋頭等區因台積設廠題材，帶動房價漲多，如今因價格陡升，導致買盤縮手，今年首季交易量能大減；同受台積效應帶動的高雄左營區，也有類似情況，首季交易量能也年減三成以上。

今年首季，六都買賣移轉棟數統計中，共有17個主要行政區減幅超過10%，包括台北市內湖區、大安區、中山區；新北市鶯歌區、中和區、永和區；桃園市楊梅區、龍潭區、桃園區、蘆竹區；台中市潭子區、清水區；台南市新市區、南區、北區；高雄市橋頭、左營區等。不過，買氣走弱但多數成交均價仍上漲。

特別的是，首季降溫區中，雖然多數量縮價揚，但台北市中山區、台南市新市區則呈現價量俱跌，表現最為弱勢。北市中山區成交均價從去年每坪77.7萬元來到每坪67.7萬元，年減12.8%，台南新市區則跌更深，年減19.4%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，首季降溫區多為近幾年房地產交易熱門區域，價量受到買氣及資金潮拉抬，成交價普遍上揚，不過市場過熱、價格攀升及政府打房政策多少影響買方心態，擔憂買到最高點，缺乏區域話題延續熱度，或有其他行政區價格更低、議題更多，買氣自然下降。

根據六都地政局資料，首季交易量減幅最大的是台南市新市區，年減逾六成，房價也減近二成，衝擊最大。至於其他五都，交易量減幅較大的有新北市鶯歌、台中市潭子區、清水區，都年減逾四成。

郎美囡分析，台南新市過去因南科議題身價水漲船高，但價格漲勢猛，新屋價格站上2字頭，隨台積電話題轉向北高雄，台南市依傍半導體產業的買氣減弱，高價位物件難吸引買方入手。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，因升息政策落在第1季尾，首季交易量並未及時反映，不過預估進入升息循環後，房貸戶長期壓力不小，對投資性買盤而言，成本逐漸拉高，且政府打房目標明確，預期今年第2季之後的成交量恐續縮，價格則偏保守。

銀行房貸額度比較

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。

新聞出處》經濟日報
圖片出處》vecteezy