房屋價格銀行估價跟預期出現落差，為什麼銀行提供房貸成數低？
房貸額度到底是怎麼計算的？銀行核貸關鍵是什麼？影響房屋估價價格原因非常多，除了房屋本身的因素外，鄰近設施（嫌惡設施）、生活機能、交通便利性…等等，都會影響到最後的價格。銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
嫌惡設施影響房貸額度不足
許多人在買房時，一聽到嫌惡設施大多都會避之唯恐不及，除了像福地、殯儀館及加油站等設施外，許多民眾因深怕國宅跟社會宅會影響區域房價，也把其視為嫌惡設施，不過有網友分析指出，國宅跟社會宅周邊之後一定會變精華區，進而帶動房價。
有網友在PTT以「國宅社會宅都會變精華區原因」發文指出，政府要蓋這些東西首先要有大面積土地，舊市區一定不可能，都是偏離市區一點的，他強調，只要政府要蓋，一定會擬定都市計畫，包括學校從國小到高中甚至大學，現在也多半有附設托育中心，另外還有市場就業、交通建設等，雖然剛蓋好時沒那麼快形成，但不久之後就會變成精華地。
原PO舉例，像位於台北市信義區廣慈博愛園區的社會住宅，就規劃了信義行政中心以及捷運淡水信義線的東延段，勢必帶動房價上漲。
房屋估價價格以誰為準？
既然有這麼多管道可以做房屋估價，到底應該以誰的為準呢？買方通常會以這三方提供的價格為參考來準備自備款：
建商
建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。
如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人應評估自己的還款能力，不要貿然答應，且一但有了建商的二胎設定，該設定也視為民間設定，就無法再跟銀行增貸了。
仲介
如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的2%作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。
銀行
最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。
房屋貸款成數不足如何因應？
- 提早養信用
- 提供財力證明
- 提供保證人
- 提供其他擔保品
- 找建商或房仲配合的銀行
- 購買房貸壽險
如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
常見房屋估價問題
(1) 對估價的金額不滿意可以爭取嗎？
如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。
(2) 房屋估價要收多少錢？
透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
(3) 估價出來的價格有落差，要以誰的為準？
各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。
(4) 如果房屋有裝潢或增建，對房屋估價會加分嗎？
如果花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，而不會調整估價額度的。
(5) 房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
購屋流程中還有一個很重要的動作，那就是簽訂履約保證，屬於價金信託，也可以稱為「成屋價金履約保證」，買方的購屋資金，皆匯入履約保證專戶中，一般都是銀行擔任保管人，為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題，將所有價金交由銀行保管，就不會有這個問題，當然，買屋價金保管，銀行會酌收手續費，簡稱「價金履保手續費」，該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算，通常由買賣雙方各負擔一半，房仲業者可能會自行吸收，目前，每一筆房屋成交案件，大型房仲業者都會承作價金履約保證，這也是對買賣雙方的保障。
新聞出處》工商時報
圖片出處》vecteezy